O que é IGP-M? Como funciona no reajuste do aluguel

O que é IGP-M? Entenda como funciona no reajuste do aluguel

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um índice de preços calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e conhecido no mercado imobiliário por ser usado como referência em muitos contratos de locação. Mas ele não é obrigatório em todo contrato de aluguel: o índice de reajuste deve estar previsto no contrato e pode ser definido pelas partes dentro das regras legais aplicáveis.

Para proprietários e inquilinos em Sinop, entender o IGP-M ajuda a conferir reajustes, negociar contratos com mais segurança e diferenciar reajuste contratual de uma eventual revisão do valor do aluguel.

O que significa IGP-M?

IGP-M significa Índice Geral de Preços – Mercado. Ele faz parte da família dos Índices Gerais de Preços da FGV e procura acompanhar movimentos de preços em diferentes etapas da economia.

Segundo o FGV IBRE, o IGP é formado por três componentes:

• IPA — Índice de Preços ao Produtor Amplo: peso de 60%;
• IPC — Índice de Preços ao Consumidor: peso de 30%;
• INCC — Índice Nacional de Custo da Construção: peso de 10%.

No caso do IGP-M, a coleta de preços ocorre, de acordo com a FGV, entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. A divulgação é mensal.

Por que o IGP-M ficou conhecido como índice do aluguel?

Durante muitos anos, o IGP-M foi amplamente adotado em contratos de locação residencial e comercial. Por isso, passou a ser chamado informalmente de “inflação do aluguel”. Essa expressão, porém, pode gerar uma impressão errada: não existe uma regra determinando que todo aluguel seja reajustado obrigatoriamente pelo IGP-M.

A Lei do Inquilinato permite que as partes estabeleçam e modifiquem, de comum acordo, a cláusula de reajuste. Já a Lei nº 10.192/2001 estabelece que cláusulas de correção monetária ou reajuste por índices de preços não podem produzir reajustes em periodicidade inferior a um ano.

Na prática, o primeiro passo é sempre conferir qual índice foi definido no contrato e qual é a data-base do reajuste. Alguns contratos podem utilizar IGP-M; outros, IPCA ou outro critério juridicamente válido.

Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?

Quando o contrato prevê o IGP-M, normalmente é utilizada a variação acumulada correspondente ao período contratual aplicável. O cálculo básico pode ser representado assim:

Novo aluguel = aluguel atual × (1 + percentual de reajuste)

Exemplo meramente ilustrativo: se um aluguel fosse de R$ 2.000 e o índice acumulado aplicável fosse de 5%, o novo valor seria R$ 2.100. O percentual real deve ser conferido na fonte oficial e de acordo com a data-base prevista no contrato.

IGP-M e IPCA são a mesma coisa?

Não. O IGP-M é calculado pela FGV e tem forte peso de preços ao produtor. O IPCA, calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação ao consumidor utilizado como referência para a meta de inflação no Brasil.

Como as metodologias e os pesos são diferentes, os dois índices podem apresentar variações bastante distintas no mesmo período. Por isso, trocar um indexador por outro não deve ser feito de maneira informal: a alteração precisa respeitar o contrato e, quando aplicável, ser acordada pelas partes.

Reajuste do aluguel e revisão do aluguel são coisas diferentes

O reajuste é a atualização periódica prevista no contrato, normalmente vinculada a um índice. Já a revisão do aluguel busca aproximar o valor contratado do preço de mercado quando há desequilíbrio entre eles.

A Lei do Inquilinato prevê que, não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado. Portanto, aumento de mercado, reajuste por índice e revisão judicial são conceitos diferentes.

Como conferir o IGP-M correto do seu contrato?

1. Confira no contrato qual é o indexador de reajuste.
2. Verifique a data-base e se já transcorreram 12 meses desde o último reajuste aplicável.
3. Consulte a variação do índice em fonte oficial, preferencialmente na FGV.
4. Aplique o percentual ao valor vigente e documente o novo valor.
5. Em caso de divergência contratual ou jurídica, busque orientação profissional adequada.

E nos contratos de aluguel em Sinop?

Em Sinop, o princípio é o mesmo: o índice, a data-base, as responsabilidades e as demais condições devem ser analisados a partir do contrato. Uma administração de locação organizada ajuda proprietário e inquilino a acompanhar reajustes, vencimentos, garantias, vistorias e demais obrigações sem depender de controles informais.

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Perguntas frequentes sobre IGP-M e aluguel

O IGP-M é obrigatório no contrato de aluguel?

Não. O contrato pode prever o IGP-M ou outro indexador permitido. O importante é verificar o que foi pactuado e respeitar as regras legais de reajuste.

O aluguel pode ser reajustado antes de 12 meses?

Cláusulas de correção monetária ou reajuste por índice com periodicidade inferior a um ano são vedadas pela Lei nº 10.192/2001.

Se o IGP-M cair, o aluguel necessariamente diminui?

É necessário analisar a cláusula contratual e a variação aplicável ao período. Não é recomendável assumir automaticamente aumento, manutenção ou redução sem conferir o contrato e o índice correspondente.

Fontes oficiais

• FGV IBRE — Índices Gerais de Preços
• Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato
• Lei nº 10.192/2001 — periodicidade do reajuste

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